深圳市场商办公寓以“低价”抢占市场的现象，确实反映了当前房地产市场的一些复杂动态和房企面临的压力。以下是对这一现象的几个方面的分析：
房企资金压力
：在房地产市场调控政策持续收紧、信贷环境趋紧的背景下，房企面临着较大的资金回笼压力。通过降低商办公寓的售价，房企可以快速回笼资金，缓解资金链紧张的状况。这种低价策略是房企在市场环境不佳时的一种应对策略。
市场需求变化
：随着深圳产业升级和人口结构的变化，对于灵活办公空间的需求也在增加。商办公寓由于其小户型、低总价、可注册公司等特点，吸引了部分中小企业主、创业者以及有办公需求的个人投资者。因此，商办公寓市场的低价策略也是顺应了市场需求的变化。
市场情绪影响
：虽然商办公寓的低价策略在一定程度上缓解了房企的资金压力，但也可能对市场情绪产生一定影响。过低的售价可能会让购房者产生对整体房地产市场信心的动摇，担心住宅市场是否也会出现类似的降价潮。这种担忧可能会影响购房者的决策和市场的稳定。
投资回报率差异
：如你所述，商办公寓的单位租金和年租金回报率普遍高于住宅，这对于追求稳定收益的投资者来说具有一定的吸引力。然而，需要注意的是，住宅价格四到五折深圳大量商办公寓低价促销商办公寓的租售比虽然高，但其转手率和增值潜力可能不如住宅，且存在一定的政策风险（如限购、限售等）。
区域差异
：深圳不同区域的商办公寓市场情况存在差异。如前海片区作为深圳的新兴商务区，其商办公寓价格虽然低于周边住宅，但仍保持在较高水平。而罗湖布心等传统商业区，由于竞争激烈和市场需求变化，商办公寓价格更为亲民。
